Prof. dr. Jacques van Dinteren

Een nieuwe segmentatie van werklocaties zou vooral gebaseerd moeten zijn op de mate van verwevenheid en het benodigde ruimtelijke investeringsniveau om de initiële ruimtelijke kwaliteit te kunnen behouden. Dat is één van de conclusies uit een recentelijk afgerond onderzoek in opdracht van Ruimte Vlaanderen.

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) uit 1997 heeft de basis gelegd voor het huidig beleid betreffende het aanbod en de segmentatie van bedrijventerreinen. In het RSV van 2011 moest echter worden vastgesteld dat “slechts een beperkt aantal categorieën van specifieke regionale bedrijventerreinen uit het huidig RSV courant gebruikt worden”. Mogelijke oorzaken hiervoor zijn:

  • beperkte aandacht op provinciaal niveau voor differentiatie in provinciale structuur- en uitvoeringsplannen;
  • het in de praktijk niet te hanteren onderscheid tussen lokale en regionale bedrijven (en dito bedrijventerreinen);
  • de angst bij lokale bestuurders om keuzes te maken waardoor bedrijven zouden kunnen kiezen voor een werklocatie in een andere gemeente;
  • het gebrek aan regionaal denken bij gemeentebesturen en marktkennis bij bovenlokale overheden, waardoor een regionaal gevarieerd aanbod niet tot stand kan komen.

Ook kan worden vastgesteld dat er de laatste jaren een toenemend spanningsveld bestaat tussen de typen werklocaties die worden aangeboden en de eisen die ondernemers aan bedrijfsgebouwen en –omgeving stellen. Die eisen blijken de laatste vijftien jaar duidelijk veranderd te zijn. Op lijstjes met eisen scoren ‘bereikbaarheid’ en ‘betaalbaarheid’ steevast goed. Daarnaast valt op dat de ruimtelijke kwaliteit van gebouwen en omgeving voor steeds meer bedrijven een essentiële factor bij hun vestigingsplaatskeuze is. We zien ook verschuivende voorkeuren bij kantoren voor multimodale omgevingen, veelal met een grote variatie aan voorzieningen en veroorzaakt door nieuwe werkvormen. Gelijk op met deze trend gaat de snelle groei van het aantal zelfstandig werkende professionals, wat weer gevolgen heeft voor de inrichting van woonwijken en leidt tot een toenemende vraag naar flexibele werklocaties waar deze professionals elkaar kunnen ontmoeten.

Waarop nu een segmentatie te baseren, rekening houdend met optredende veranderingen, maar ook rekening houdend met wat maatschappelijk aanvaardbaar is? Om hierin inzicht te krijgen zijn alternatieven opgesteld en beoordeeld. Dit leidde tot de conclusie dat voor een succesvolle segmentatie verwevenheid (of functiemenging) essentieel is, gevolgd door (ruimtelijke) kwaliteit van de omgeving. In een brede opvatting van omgevingskwaliteit zou men verwevenheid kunnen zien als een onderdeel daarvan, maar we houden ze hier bewust uit elkaar. Bij omgevingskwaliteit willen we vooral het investeringsniveau benadrukken dat nodig is om de beoogde omgevingskwaliteit te behouden.  Dat kan een breed scala aan zaken omvatten als openbare ruimte, kwaliteit van een kade, ontsluiting, groen, enzovoorts.

Deze twee-dimensionele opzet geldt voor zowel het stedelijke als het agrarische gebied. Het voor ondernemers belangrijke thema bereikbaarheid ontbreekt in deze segmentatie. Bereikbaarheid wordt door ons gezien als een conditio sine qua non (waarbij de aard van die bereikbaarheid van bedrijf tot bedrijf ook nog eens kan variëren; de een denkt aan een vrachtauto, een ander aan openbaar vervoer). Ter illustratie van de beoogde nieuwe segmentatie gaan we nader in op die voor het stedelijk gebied.

Segmentatie in het stedelijk gebied

In onderstaand figuur zijn een aantal typen stedelijke locaties op de twee onderscheiden dimensies geschaald. Het figuur geeft weer hoe bijvoorbeeld het modern terrein en het hoogwaardig terrein baat hebben bij een zekere mate van verweving, en dus opschuiven naar het midden op de horizontale as. Vervolgens wordt vanuit investeringen in kwaliteit geponeerd dat de typische Vlaamse steenwegontwikkeling een hogere investering in kwaliteit nodig heeft dan momenteel het geval is, wil men kunnen spreken van een gewenste bedrijfslocatie.

Figuur segmentatie stedelijk gebied op basis van twee dimensies

Met deze indeling kunnen overheden aan de slag om een proces in gang te zetten dat is gericht op het in beeld brengen van de aanbodsegmenten. Dat proces moet leiden tot keuzes ten aanzien van investeringen in deelgebieden, die er toe moeten leiden dat – indien nodig – het betreffende ‘product’ (de locatie) kan voldoen aan de eisen van de markt (de beoogde doelgroepen). Door te werken met dergelijke product-marktcombinaties op regionale schaal kan worden nagegaan wat de concurrentiële locaties zijn en hoe investeringen moeten worden gepland op regionaal niveau.

Sturing

Hoewel terugkijkend kan worden gesteld dat het RO instrumentarium in principe voor handen was om zinvolle segmentaties door te voeren, moet met het oog op de toekomst een andere koers worden gekozen en zullen andere en nieuwe instrumenten moeten worden ingezet. Enkele voorlopige vaststellingen:

  • Het huidig instrumentarium leent zich goed voor de sturing rondom monofunctionele werklocaties. De complexiteit van verweven werklocaties vraagt om aanvullend, toegesneden instrumentarium.
  • Daarbij is het gewenst niet alleen te kijken naar het RO instrumentarium, maar moet worden bezien welke combinaties met instrumenten van andere beleidsvelden kunnen worden gemaakt om beleidsdoelstellingen te bereiken.
  • Op de toekomst gericht instrumentarium moet worden gekenmerkt door flexibiliteit en snelheid.
  • Het gaat niet alleen om de beschikbaarheid van een (rigide) beleidsinstrumentarium, maar ook om een instrumentarium dat stimulerend werkt.
  • Bij vernieuwende ontwikkelingen is het denkbaar dat in meer of mindere mate los kan worden gekomen van een rigide beleid en dito instrumentarium. In dat geval wordt vooral de vraag relevant of het proces om te komen tot een gebiedsvisie zorgvuldig is doorlopen. Richtinggevende kaders, flexibiliteit en gebiedsmanagement zijn dan relevante termen.

Conclusie

De verschuiving van de aandacht naar bestaande bebouwde gebieden heeft gevolgen voor de reikwijdte en de mogelijkheden om de hier voorgestelde segmentatie toe te passen. Het belang van een segmentatie verandert daardoor niet, maar het is uiteraard moeilijker een bepaalde product-markt combinatie in de bestaande bebouwde structuur door te voeren, dan in een ‘greenfield’-ontwikkeling. In veel gevallen zal men daarom in eerste instantie dicht in de buurt blijven van een bestaande situatie en in het geval van een gewenste verandering streven naar een organisch verlopend proces (Albertkanaal Antwerpen). Alleen in het geval van een radicale herstructurering, een transformatie, komen de zaken anders te liggen. Typische voorbeelden zijn grote historische bedrijfslocaties die door vertrek van de grote speler vrijkomen (Ford Genk, Renault Vilvoorde).

Hoe dan ook: een visie op de gewenste ontwikkeling van de ene werklocatie kan moeilijk tot stand komen als niet integraal naar de rest van het aanbod aan werklocaties wordt gekeken.. Een integrale visie maakt duidelijk waar overheden in een regio bepaalde typen van economische activiteiten wil situeren, welke mate van verweving daarbij mogelijk is en welke herstructureringsopgave er ligt om die profilering te realiseren.

Belangrijk aandachtspunt blijft de waarde van grond en vastgoed. Speculatie kan ongewenste ontwikkelingen in de hand werken. Een lokale overheid kan, als zij geen eigenaar is van de betreffende grond / gebouwen, weinig directe invloed uitoefenen. Daarom lijkt zelfs een goed uitgewerkt RUP vandaag vooral een sturingsinstrument om bepaalde ontwikkelingen onmogelijk te maken. Daarnaast zijn er de vergunningen, zoals de milieuvergunning, die kunnen worden ingezet en die vandaag ook in de restrictieve sfeer blijven. Omgekeerd wordt waarschijnlijk te weinig restrictief gewerkt bij het toelatingsbeleid van monofunctionele werklocaties. Dat laatste is nochtans noodzakelijk om segmentatie serieus vorm te geven. .

Een uitwerking van het segmentatiebeleid voor werklocaties (monofunctioneel, of in sterke of geringe mate verweven) gaat dan uit van:

  • duidelijke, strategische beleidsdoelstellingen als vertrekpunt;
  • een inventarisatie van min of meer homogene deelgebieden (welke typen van bedrijvigheid; welke gebiedskenmerken);
  • het beoordelen van die werklocaties: vaststellen wat het huidige segment is dat bediend kan worden en vaststellen of dat met het oog op toekomstige ontwikkelingen ook het juiste profiel is. Daarbij is rekening te houden met trends, maar vooral met verwachtingen ten aanzien van de marktontwikkelingen in het betreffende segment (overaanbod moeten worden voorkomen; hier komt opnieuw het belang van regionale afstemming in beeld);
  • het vaststellen van de ontwikkelingsrichting als er een discrepantie is tussen het huidig profiel en het gewenst profiel. Aangegeven moet dan worden hoe die herstructurering bereikt kan worden (instrumentarium, financiën, enzovoorts);
  • bijzondere aandacht voor de partners in het proces, het collectief leertraject en het maken van bewuste keuzes en beslissingen;
  • het opstellen van een (regionale) lange termijn planning per segment (product-markt-combinatie) en het loslaten van een uniforme ‘ijzeren voorraad’ op regionale schaal.

 Dit onderzoek naar een nieuwe segmentatie van werklocaties in Vlaanderen is nu beschikbaar op de website van Ruimte Vlaanderen, die de opdrachtgever was voor de studie en hier te downloaden.

 Het onderzoeksteam bestond (naast ondergetekende) uit:

  • Ir. Bart Muskens, Royal HaskoningDHV
  • Ir. Guy Geudens, Royal HaskoningDHV
  • Jan Zaman, onderzoeker bij Ruimte Vlaanderen
  • Inge Pennincx, onderzoeker bij Ruimte Vlaanderen
Segmentatie van werklocaties: goed voor ruimte en economie
Getagd op:                                                                                                                                            

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *